HomeWasze LPUKoszty wyodrębnienia mieszkań wybudowanych przy udziale Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – może być taniej.

Koszty wyodrębnienia mieszkań wybudowanych przy udziale Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – może być taniej.

Spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego budowały, począwszy od lat 90-tych, budynki z lokalami na wynajem lub mieszkaniami spółdzielczymi lokatorskimi z udziałem kredytów ze środków byłego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (obecnie zarządzanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego) w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ustawa zabraniała wyodrębniania tych lokali na własność i przekształcania w prawa spółdzielcze własnościowe.


Taką możliwość wprowadziła zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz wspomnianej wyżej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego dopiero w 2011r. Bank opracował odpowiednie procedury, jednak przepisy ustawy pozostawały martwe. Głównym powodem były wysokie koszty procedury bankowej, które Bank uzasadnia tym, że umowy kredytu zawierane były ze spółdzielniami i TBS i dotyczyły finansowania całych przedsięwzięć, a nie poszczególnych lokali mieszkalnych. Bank nie miał obowiązku ani potrzeby prowadzenia ewidencji analitycznej dotyczącej poszczególnych mieszkań. W związku z tym po skierowaniu pierwszego wniosku do Banku zadaniem Banku jest podział zadłużenia na poszczególne mieszkania proporcjonalnie do ich rzeczywistej powierzchni użytkowej i do udziału w łącznej powierzchni użytkowej mieszkań kredytowanych ze środków KFM. Bank poddaje szczegółowej analizie dokumentację przedstawioną przez klienta i weryfikuje ją z posiadaną dokumentacją kredytową, aby uniknąć sytuacji, w której po wyodrębnieniu wszystkich lokali pewna część kredytu pozostałaby niespłacona lub wysokość zadłużenia przypadająca na poszczególne lokale byłaby zawyżona.
W ramach obsługi wniosków Bank musi ponieść koszty – problemem okazała się jednak ich wysokość, która sięgała w przypadku pierwszego wniosku o ustalenie wysokości zadłużenia oraz umorzenia przypadającego na dany lokal mieszkalny wyodrębniany na własność nawet kilku lub kilkunastu tysięcy złotych. Dlatego niewiele osób mimo spłaconego kredytu, decydowało się na taki wydatek i rezygnowało z przekształcenia.
W związku z licznymi wystąpieniami członków spółdzielni, m.in. do Rzecznika Praw Obywatelskich oraz interpelacjami poselskimi, Bank na bazie wcześniejszych doświadczeń uprościł procedurę (m.in. ograniczając do minimum liczbę wymaganych dokumentów), zweryfikował pracochłonność procesu, co doprowadziło do obniżenia pobieranych opłat. Aktualnie opłaty pobierane przez Bank od spółdzielni mieszkaniowych w związku z wykupem mieszkań są następujące:
– analiza pierwszego wniosku 1.000 – 5.000 zł;
– analiza kolejnego wniosku 500 – 3.500 zł;
– zawarcie aneksu ramowego do umowy kredytu zawartej pomiędzy BGK i spółdzielnią mieszkaniową 500 – 3.000zł (aneks ramowy podpisywany jest jedynie w przypadku pierwszego wniosku);
– zaświadczenie o wysokości zadłużenie, umorzenia przypadającego na lokal 100 zł;
– zaświadczenie aktualizacyjne o wysokości zadłużenia na lokal 50 zł (jedynie w sytuacji, gdy spłata zobowiązań nie wpłynie do Banku w miesiącu, w którym zostało wydane zaświadczenie);
– oświadczenie o spłacie zadłużenia 50 zł.
Ponadto w trosce o sprawność i minimalizację kosztów procesu BGK wprowadził dwa rozwiązania. Pierwsze polega na zawarciu z kredytobiorcą jednego ramowego aneksu do umowy kredytu, za który pobierana jest jednorazowa opłata, zamiast wielu aneksów. Drugie polega na tym, że wniosek o ustalenie zadłużenia może dotyczyć jednego lub dowolnej liczby lokali, a opłata za analizę wniosku nie jest zwielokrotniana. Dlatego Bank zachęca TBS i spółdzielnie mieszkaniowe do „grupowania” lokali we wnioskach, co w istotny sposób wpływa na zmniejszenie łącznej wysokości pobieranych przez Bank opłat za czynności bankowe, ponieważ pierwsze trzy rodzaje w/w opłat dzieli się między zainteresowanych przekształceniem lokatorów. Na przykład jedna ze spółdzielni mieszkaniowych w województwie wielkopolskim złożyła pierwszy wniosek dotyczący wykupu 81 mieszkań i wówczas opłaty, którymi spółdzielnia mogła obciążyć lokatora wykupującego mieszkanie łącznie wyniosły 236 zł. W przypadku drugiej spółdzielni z województwa dolnośląskiego, która złożyła kolejny wniosek dotyczący wykupu 17 mieszkań łączny koszt dla lokatora wyniósł 297 zł, spółdzielnia z województwa mazowieckiego, która złożyła kolejny wniosek dotyczący wykupu 8 mieszkań, i wówczas łączny koszt dla lokatora wyniósł 326 zł.
Grupowanie mieszkań we wnioskach jest sposobem na znaczne obniżenie kosztów, niemniej szereg spółdzielni mieszkaniowych nie korzysta z tej możliwości i składa wnioski na pojedyncze mieszkania z dużą częstotliwością, np. raz w miesiącu, a w skrajnych przypadkach w odstępie kilkudniowym. Jak podaje Bank Gospodarstwa Krajowego ponad 50% pierwszych i prawie 90% kolejnych wniosków to wnioski obejmujące jedno lub dwa mieszkania. Dlatego tak ważna jest świadomość lokatorów oraz przeprowadzenie akcji informacyjnej w środowisku spółdzielni mieszkaniowych np. przy udziale Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP mającej na celu przybliżenie spółdzielniom metod obniżania kosztów obciążających lokatorów. Gdyby spółdzielnie informowały o możliwości wyodrębnienia lokali budowanych ze środków KFM (bo taka wiedza wśród członków spółdzielni mieszkaniowych jest ograniczona), a następnie grupowały wnioski od lokatorów w cyklu kwartalnym czy półrocznym, obejmujące po kilka, czy kilkanaście mieszkań, koszty procedury obciążającej ostatecznie lokatora byłyby znacznie niższe.
Ponadto w/w trzy pierwsze rodzaje opłat mogą być negocjowane z Bankiem, tzn. że kalkulacje oparte na najwyższych wartościach w praktyce, jak wynika z informacji BGK pobierane są sporadycznie w odniesieniu do wyjątkowo skomplikowanych przypadków.
Do końca listopada 2018r. wykupiono 2134 mieszkania z 17.199 mieszkań spółdzielczych lokatorskich sfinansowanych przez Bank ze środków zlikwidowanego KFM (tj. 12,4%). Wobec niewielkiej skali zaawansowania procesu wykupu mam nadzieję, że przedstawione wyżej informacje zwiększą zainteresowanie przekształceniem na własność tego typu mieszkań.

Udostępnij na:
Oceń ten artykuł

Gabriela Masłowska – doktor ekonomii, pracownik naukowy. Poseł na Sejm RP. Mieszka w Lublinie. Zaangażowana od wielu lat w proces uwłaszczenia Polaków, w tym szczególnie mieszkaniami spółdzielczymi. Jest zwolennikiem niezależności energetycznej Polski. Występuje w obronie suwerenności Polski, w tym szczególnie prawa Polski do prowadzenia własnej polityki pieniężnej i zachowania własnej narodowej waluty – polskiego złotego. Jest zwolennikiem umacniania gospodarstw rodzinnych i polityki prorodzinnej. Domaga się uproszczenia systemu podatkowego, wsparcia polskich przedsiębiorców, kupców i rolników. Jest przeciwna uprzywilejowaniu kapitału obcego kosztem kapitału rodzinnego w Polsce. Mężatka, 2 dzieci.

Brak komentarzy

Napisz komentarz