HomeInformacjePrawo wieczystego użytkowania gruntów przekształci się w prawo własności na mocy Ustawy

Prawo wieczystego użytkowania gruntów przekształci się w prawo własności na mocy Ustawy

Użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostaną właścicielami z mocy ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. Przekształcenie na własność obejmie grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, budynkami wielorodzinnymi (jeśli co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami innymi obiektami i urządzeniami budowlanymi, które stanowią infrastrukturę towarzyszącą niezbędną do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych. Obejmuje także budynki o funkcji mieszanej czyli mieszkaniowo – usługowej.


Prawo użytkowania wieczystego jest to prawo do czasowego korzystania z cudzej własności, także na cele inwestycyjne, przez okres najczęściej od 40 do 99 lat z możliwością przedłużenia umowy. Za korzystanie z gruntu użytkownik wieczysty przez cały czas trwania użytkowania uiszcza opłatę roczną pochodną od wartości rynkowej nieruchomości, mimo to po zakończeniu okresu użytkowania nie uzyskuje prawa własności.
Instytucja użytkowania wieczystego została wprowadzona do polskiego prawa w 1961r. Nie istniała wówczas możliwość nabywania gruntów państwowych na własność, co było zgodne z założeniami ówczesnego ustroju gwarantującego prymat własności państwowej (socjalistycznej). Stało się to możliwe dopiero od 1 grudnia 1990r. W tej sytuacji wobec zapotrzebowania na grunty pod budownictwo mieszkaniowe wprowadzono prawo użytkowania wieczystego, hybrydalny twór, quasi własności dla osób fizycznych i prawnych na gruntach Skarbu Państwa, a od 27.05.1990r. także na gruntach jednostek samorządu terytorialnego (JST). Pierwotnie założony cel prawa użytkowania wieczystego, jakim było wspieranie budownictwa mieszkaniowego został rozszerzony na cele nie mające nic wspólnego z zabudową, zwłaszcza na nieruchomości rolne.
Jakkolwiek sama komunistyczna geneza nie uzasadniałaby jeszcze eliminacji tej instytucji z porządku prawnego, gdyby nie wady legislacyjne. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym usytuowanym między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, co rodziło wątpliwości jakie przepisy prawne stosować do tego hybrydalnego tworu – czy przepisy o własności czy o ograniczonych prawach rzeczowych, czy kodeks cywilny czy ustawę o gospodarce nieruchomościami. Jeśli do tego dodać, że konstytucyjna ochrona własności nie obejmuje innych praw majątkowych i że pierwotny cel, czyli dostarczanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe stracił na znaczeniu (nabywanie gruntów państwowych i komunalnych jest możliwe) zasadność utrzymywania tej instytucji była przedmiotem kontrowersji od wielu lat i legła u podstaw uchwalenia kilku ustaw, które umożliwiały przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na wniosek zainteresowanych m.in. Ustawę z 29.07.2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, do której radykalną zmianę wprowadza obecna ustawa.

Korzyści z uwłaszczenia

Zamiana użytkowania wieczystego gruntu we własność oznacza większe bezpieczeństwo prawne i stabilizację dla właścicieli lokali, ponieważ własność nie podlega ograniczeniom czasowym i jest chroniona konstytucyjnie. Po upływie okresu użytkowania wieczystego właściciel gruntu może, ale nie musi przedłużyć umowy. Inwestycja na cudzym gruncie w postaci budynku mieszkalnego, czy lokalu wymagałaby dochodzenia rekompensaty od właściciela gruntu, co nie należy do spraw łatwych, także od strony prawnej. W ostatnich latach obserwuje się zbyt częste podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste. Wzrost wartości gruntu zwłaszcza w dużych miastach przekładał się na podwyżki opłat rocznych obciążających użytkowników wieczystych. Odwołanie się od decyzji o podwyżkach opłat przez część właścicieli lokali, jeśli zostało pozytywnie rozpatrzone oznaczało, że w tym samym budynku wnoszone były różne opłaty roczne, co było nieakceptowalne społecznie.
Dodatkowym problemem, który rozwiązuje obecna ustawa były trudności w wyegzekwowaniu roszczenia o przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów w budynkach wielookapowych (spółdzielnie, wspólnoty). Dotychczas obowiązująca ustawa z 29.07.2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gwarantuje roszczenie (żądanie) przekształcenia, jeśli udział w nieruchomości wspólnej osób występujących z roszczeniem stanowi co najmniej połowę. Jeśli przynajmniej jedna osoba zgłosi sprzeciw, sprawa trafia do sądu, co blokuje przekształcenie i nie daje gwarancji pozytywnego rozstrzygnięcia. Praktycznie więc potrzebna jest zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych danej nieruchomości, co często jest nieosiągalne.
Reasumując; ustawowe przyznanie prawa własności do gruntu „wzmacnia prawo do mieszkania” – z własnością domu (lokalu) związana będzie własność gruntu, wyeliminuje zaskakujące podwyżki opłat rocznych za użytkowanie wieczyste stanowiące dla wielu rodzin istotne obciążenie ekonomiczne oraz przyspieszy przekształcenie użytkowania wieczystego w budynkach wielolokalowych.
Przekształcenie użytkowania wieczystego będzie odpłatne.

Zasady odpłatności

Szanując zasady samodzielności finansowej samorządów i zapewnienie im dochodów, co podkreślał często w orzecznictwie Trybunał Konstytucyjny przyznając jednocześnie ustawodawcy prawo do likwidacji użytkowania wieczystego, a także interes użytkowników wieczystych system odpłatności oparto na dotychczasowym systemie opłat rocznych.
Opłata przekształceniowa będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia przez okres 20 lat licząc od dnia przekształcenia i tak jak opłata za użytkowanie wieczyste będzie wnoszona do 31 marca każdego roku. Opłata roczna może być rozłożona na raty i może być przesunięty termin jej wniesienia do końca danego roku. Będzie też możliwość wniesienia opłaty jednorazowej jako iloczynu opłaty rocznej w danym roku i liczby lat pozostałych do 20 – letniego okresu. W przypadku gruntów Skarbu Państwa za wniesienie opłaty jednorazowej osobom fizycznym i spółdzielniom przysługuje bonifikata zagwarantowana w ustawie i tak, gdy zostanie wniesiona w pierwszym roku, w którym nastąpi przekształcenie ustawowa bonifikata wyniesie 60% malejąc o 10% co roku – czyli jedynie do 10% w szóstym roku po przekształceniu.
Jednostki samorządu terytorialnegobędą mogły udzielać bonifikaty także za jednorazową opłatęprzekształceniową gruntów będących ich własnością w oparciu o uchwałę rady gminy i sejmiku województwa. Osoby fizyczne, których dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, właściwy organ udziela na ich wniosek 50% bonifikaty od opłaty rocznej w przypadku nieruchomości mieszkaniowej. Ponieważ opłaty przekształceniowe mogą podlegać waloryzacji raz na 3 lata, jednorazowa opłata pozwoli uniknąć jej podwyżki.
Ustawa przewiduje zwolnienie od opłaty przekształceniowej dla m.in. osób, które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie oraz tych, którzy wnieśli opłaty za cały okres użytkowania wieczystego.
Przyjmując 20-letni okres wnoszenia opłaty przekształceniowej, której roczna wysokość stanowi ok. 1% ceny gruntu zapewni się samorządom dochody na poziomie opłat za przekształcenie w oparciu o dotychczasowe przepisy, czyli na poziomie 20% wartości rynkowej gruntu.

Potwierdzenie przekształcenia prawa

Potwierdzeniem faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy ustawy będzie zaświadczenie wydane przez właściwy organ czyli starostę – jeśli chodzi o grunty Skarbu Państwa, wójta, burmistrza, prezydenta, zarządu powiatu i zarządu województwa – dla gruntów samorządowych. Organy te wydadzą zaświadczenie z urzędu w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Zaświadczenie zawierać będzie oznaczenie danej nieruchomości gruntowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. W zaświadczeniu będzie także informacja o obowiązku wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej i stanowić ono będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o opłatę wobec każdego właściciela nieruchomości. Zaświadczenie będzie dostarczone użytkownikom wieczystym, a także przekazane do sądu ksiąg wieczystych, który dokona z urzędu wpisu własności gruntu i należności z tytułu opłaty przekształceniowej za 20-letni okres. Wpisy do księgi wieczystej są nieodpłatne.
Warto dodać, że osoby, które złożyły wnioski o przekształcenie na podstawie ustawy z 2005r. o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a sprawy nie zostaną zakończone przed dniem ustawowego przekształcenia czyli przed 1 stycznia 2019r. będą miały możliwość wyboru pomiędzy kontynuacją na dotychczasowych zasadach (jeśli samorządy podjęły uchwały o korzystnych bonifikatach od opłat), a przekształceniem z mocy prawa.

Senat nie wniósł poprawek do ustawy, zatem opisane wyżej kwestie zasadnicze nie ulegną zmianie. Ustawa reguluje jeszcze wiele problemów szczegółowych, których opisanie przekracza to możliwości tego artykułu.

Gabriela Masłowska
Poseł na Sejm RP
Członek komisji Finansów Publicznych

Udostępnij na:
Oceń ten artykuł

Gabriela Masłowska – doktor ekonomii, pracownik naukowy. Poseł na Sejm RP. Mieszka w Lublinie. Zaangażowana od wielu lat w proces uwłaszczenia Polaków, w tym szczególnie mieszkaniami spółdzielczymi. Jest zwolennikiem niezależności energetycznej Polski. Występuje w obronie suwerenności Polski, w tym szczególnie prawa Polski do prowadzenia własnej polityki pieniężnej i zachowania własnej narodowej waluty – polskiego złotego. Jest zwolennikiem umacniania gospodarstw rodzinnych i polityki prorodzinnej. Domaga się uproszczenia systemu podatkowego, wsparcia polskich przedsiębiorców, kupców i rolników. Jest przeciwna uprzywilejowaniu kapitału obcego kosztem kapitału rodzinnego w Polsce. Mężatka, 2 dzieci.

Brak komentarzy

Napisz komentarz